노후준비! 주택연금 vs 역모기지론 확실히 비교해드립니다

안녕하세요. 오늘은 노후를 준비하는 많은 분들이 관심을 가지는

‘주택연금’과 ‘역모기지론’의 개념과 차이점에 대해 정리해 보겠습니다.

■  주택은 있지만 현금이 부족하다면?

대한민국 고령층의 많은 분들이 자산의 대부분을 주택에 보유하고 있지만,
정작 현금 흐름이 부족해 생활이 어려운 경우가 많습니다.
이럴 때 선택할 수 있는 제도가 바로
주택연금과 역모기지론입니다.

두 제도 모두 집을 담보로 생활자금을 마련하는 방식이지만,
운영 주체와 방식, 보장 범위에서 차이가 있습니다.

1. 주택연금이란?

주택연금은 한국주택금융공사(HF)에서 운영하는
공적 연금 제도입니다.

 

주택을 담보로 맡기면, 그 주택에 계속 거주하면서
매달 일정 금액을 연금처럼 받을 수 있습니다.

즉, 사는 집을 팔지 않고도 노후자금 확보가 가능한 제도입니다.

◑ 가입 조건

• 만 55세 이상 (부부 중 1인 이상)
• 보유 주택 공시가격 12억 원 이하 (2024년 기준)
• 본인이 거주하는 단독/아파트/연립주택 등 가능

◑ 주요 장점

• 평생 지급 보장(종신형) 가능
• 거주권 유지 → 사망 시까지 집에서 살 수 있음
• 주택 가격이 하락해도 국가에서 손실 보전
• 상속 시 주택을 매각해 잔여금 상속인에게 귀속, 부족액은 자녀에게 청구되지 않습니다.

◑ 단점

• 상속자 입장에서 재산 가치 감소 우려
• 주택 처분이 자유롭지 않음
• 초기 설정 비용, 보증 수수료 발생

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2. 역모기지론이란?

역모기지론은 주택을 담보로
은행 등 민간 금융기관에서 대출을 받아
생활자금으로 활용하는 상품입니다.

 

주택연금과 유사하지만 ‘국가 보증’이 없고,
은행 대출 형식이기 때문에 이자와 원금 상환 의무가 있습니다.

◑ 특징

• 금융사 심사 필요 (소득, 신용 등 평가)
• 연금처럼 매달 받거나 일시금 수령 가능
• 이자 부담이 존재
• 만기 시 대출금 전액 상환 필요
• 보증 없음 → 집값 하락 시 손해 가능

■  주택연금 vs 역모기지론 비교표

항목주택연금역모기지론

운영기관	한국주택금융공사	시중은행, 보험사
지급 방식	연금 형태	대출 형태
보증 여부	국가 보증	없음
상환 방식	사망 후 주택 매각 등으로 정산	계약 만기 시 상환 필요
가입조건	- 공시가격 12억원 이하 주택소유 - 초가2주택자는 합산가격이 공시가격 12억원 이하면 3년이내 1주택 처분조건	금융사 자체 조건
리스크	국가가 손실 보전	본인이 리스크 부담

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■  어떤 상품을 선택해야 할까?

 

상황추천 제도

안정적인 생활비를 평생 받고 싶다	✅ 주택연금
단기적으로 큰돈이 필요하다	✅ 역모기지론
집에 계속 살고 싶다	✅ 둘 다 가능
리스크를 피하고 싶다	✅ 주택연금
상속재산을 최대한 남기고 싶다	✅ 역모기지론(주의 필요)

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■  실생활 예시 

 

김노인(73세) 씨는 서울 아파트를 보유 중이지만,
월 소득이 없어 생활이 빠듯했습니다.
자녀와 상의 끝에 주택연금 가입을 선택했고,
매달 90만 원의 연금을 수령하며 편안한 노후를 보내고 있습니다.

반면, 이여사(67세)는 자녀 결혼비용으로 3천만 원이 급히 필요해
역모기지론을 선택했습니다. 단, 이 경우 이자 부담이 생기며
향후 주택 매각으로 대출을 상환해야 합니다.

 

■  꼭 묻는 Q&A (질의응답)

Q1. 주택연금 신청하면 집은 국가에 넘어가나요?
A. 아닙니다. 본인 명의로 유지되며, 사망 후에도 자녀가 상속 가능합니다. 다만, 연금 수령 금액은 채무로 간주되어 상속인이 상환하거나 처분해야 합니다.

Q2. 집값이 떨어지면 손해 아닌가요?
A. 아닙니다. 주택연금은 감정가액 기준으로 지급되며, 주택가격이 내려가도 연금은 계속 보장됩니다. 반대로 집값이 올라가면 이익 실현은 어렵습니다.

Q3. 연금 받다가 사망하면 어떻게 되나요?
A. 남은 배우자가 있다면 그대로 계속 수령 가능합니다. 모두 사망 시, 연금 지급 누적액만큼은 상속인이 상환하고, 초과분은 상속받을 수 있습니다.

Q4. 기존 대출이 있어도 신청 가능한가요?
A. 가능합니다. 다만, 주택연금 신청 시 기존 주택담보대출 상환을 조건으로 하거나, 대출상환형을 선택해야 합니다.

Q5. 중도해지하면 손해가 있나요?
A. 네. 해지 시에는 수령한 연금과 이자를 일시상환해야 하며, 일부 수수료도 발생할 수 있습니다. 신중히 판단하는 것이 중요합니다.

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 ■  결론

 

주택을 팔지 않고도 노후자금을 마련할 수 있는
주택연금과 역모기지론은 각자의 장단점이 확실합니다.

• 안정적인 평생 수입이 필요하다면 → 주택연금
• 일시적인 자금이 필요하거나 민간 조건이 더 유리하다면 → 역모기지론

노후의 생활 안정은 무엇보다 중요합니다.
각 제도의 조건을 잘 비교하고,
전문가 상담 후 결정하시는 걸 추천드립니다.

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◐ 주택연금 월지급금 예시  

https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_01_01_02.do

월지급금 예시 | 주택연금이란 | 주택연금 | 한국주택금융공사

 

◐ 한국주택공사홈페이지 https://www.hf.go.kr/ko/index.do

한국주택금융공사